II. Недвижимость Оценка физического износа - Подводя итоги…

^

II. Недвижимость

  1. Оценка физического износа


Многие века человек ищет место, где бы удобно и комфортно можно было проводить время. В первобытности это были пещеры, которые со временем превратились в глиняные кирпичные дома, небоскребы из стали, бетона и стекла. Но ничто не вечно в этом мире – все подвластно времени, и посему большинство творений рук человеческих подвержены износу. Человеку свойственно увиденное принимать за действительное, но в случае с недвижимостью реализуется понятный, порою непростой процесс определения обесценения зданий, результаты которого порой удивляют. Достаточно вспомнить ремонт Одесского оперного театра, где восстановительные работы по цене превысили стоимость самого театра, вспомним восстановление некогда разрушенных церквей, соборов. Но не будем уходить в прошлое, а поговорим о настоящем.
Как известно, потеря стоимости может быть связана с физическим, функциональным и экономическим обесценением.
В выпуске рассмотрен только физический износ. Решались следующие задачи:
- объяснение природы физического износа;
- анализ достоинств и недостатков существующих методов оценки физического износа;
- предложены уточненные методики расчета физического износа.
Износ имеет как бы две составляющие:
износ как потеря объектом технических качеств;
износ как обесценение, т. е. как утрата стоимости.
Вторая составляющая приобретает экономический характер – возникает вопрос: а где та грань, за которой потеря стоимости ставит под сомнения необходимость восстановления утраченного?
И хотя это не очень этично, но напрашивается ассоциация между живой и неживой материей. Гиппократ записал: «Исцеление – это дело времени, но иногда это дело возможности». Врачеватель, конечно, имел в виду физическую возможность. При износе здания это дело экономической целесообразности.
На первый взгляд физический износ является достаточно простой для понимания категорией. Но это на первый, достаточно поверхностный взгляд оценщика, не имеющего специального строительного образования. А вот на второй (и последующие взгляды специалиста) оказывается, что в ряде случаев физический износ определяет возможность и целесообразность дальнейшей эксплуатации здания, оценка физического износа является лишь первой ступенью процедуры оценки технического состояния здания (далее может последовать специализированное обследование, разработка технических решений, обеспечивающих возможность эксплуатации и пр.)
В настоящее время расчет затрат на ремонт, восстановление элементов обеспечения функциональных требований к объекту выполняется с использованием лицензионных программных комплексов по составлению смет. Стоимость работ в строительстве определяется в соответствии с требованиями ДБН Д.1.1-1, ДБН Д.2.2-99.
Что касается функционального износа, то его учет зависит от значимости (ценности) объекта.
В относительно простых объектах (промышленных, складских, административных зданиях старой постройки) наличие функционального износа определяется долей уменьшения восстановительной стоимости. Факторами, формирующими функциональный износ, могут служить:

Определение функционального износа – это объединение формализованных и неформализованных приемов.

  1. ^

    Оценка офисной недвижимости


Оценку стоимости офисных помещений можно рассматривать как наиболее часто встречающуюся задачу оценки.
К ней следует отнести также оценку стоимости административно-бытовых зданий и помещений различного назначения, многочисленные варианты нежилых помещений. В ряде случаев, например, банковские помещения, офисы компаний – это перепрофилированные жилые помещения, рассматриваемые как офисные.
Цели оценки также многообразны – выкуп, аренда, залоговое обеспечение, страхование, внесение в уставный фонд и пр. Например, в последнее время часто проводится оценка стоимости банковских зданий (помещений) для подтверждения регулятивного капитала. Вот тут хочется остановиться на одной докризисной курьезной ситуации.
Результаты оценки банковских помещений контролирует Национальный банк Украины. В докризисный период количество банков в Украине достигло 180, большинство из них имели филиалы в различных городах. Таким образом, счет помещений идет на тысячи. НБУ обнаружил, что в ряде случаев нерадивые оценщики (под давлением заказчиков) существенно завысили стоимость помещений, используя доходный подход. При необъективной оценке можно волюнтаристски увеличить значение арендной ставки (напр., с помощью некорректных поправок), тем самым, завысив стоимость имущества. Обнаружив сей факт, НБУ в ответ также принял волюнтаристское решение - определять рыночную стоимость исключительно на базе результатов сравнительного подхода. Возникла классическая ситуация: «строгать и строганным класть вниз». Доходный подход применять можно, но использовать его результаты нельзя. А ведь этот подход зачастую более объективен вследствие наличия:

А тут и кризис подоспел. Оказалось, что именно доходный подход перешел в разряд рыночных. Сравнительный подход на данном этапе скорее отражает желания продавцов, чем реальное состояние рынка, базирующееся на превышении предложения над спросом.
Метод аналогов продаж потерял статус наиболее рыночного (хочется надеяться, что временно). Сегодня данные о предложениях продаж зачастую приводятся справочно, чтобы проиллюстрировать невозможность использования этого метода. Кто бы мог такое предвидеть? Никто.
Подытоживая аналитические данные, эксперты рынка недвижимости делают такие выводы.
В перспективе спрос снизится вследствие корректировки стратегии развития, сокращения персонала, оптимизации административных расходов. С другой стороны, предложения будут ограниченными из-за сложностей с привлечением денежных средств. Наибольшим спросом начнут пользоваться офисы класса В, так как в условиях кризиса они предлагают оптимальное соотношение «качество услуг – цена». В то же время класс А останется по прежнему востребован в силу высоких ожиданий арендаторов по оснащению БЦ и набору предлагаемых услуг. Кроме того, специфика бизнеса многих компаний не позволяет переехать из офиса высшего класса в центре города в помещения класса В или С.

  1. bibliya-bibliya-stranica-307.html
    bibliya-bibliya-stranica-308.html
    bibliya-bibliya-stranica-31.html
    bibliya-bibliya-stranica-318.html
    Реферат
    Реферат
    Реферат
    Реферат
    Реферат
    Реферат
    Реферат
    Реферат
    Реферат
    Реферат
    Реферат
    Реферат
    Реферат
    Реферат
    Реферат
    Реферат
    Реферат
    Реферат
    Реферат
    Реферат